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Newsletter Urbanisme - Premier Trimestre 2021

mardi, 20 avril 2021 09:02

URBANISME

Par Serge DEYGAS et Florestan ARNAUD

 

Serge DEYGAS   Florestan ARNAUD

 

  • Pas de sursis à statuer pour la procédure de modification d'un PLU (Conseil d’Etat, 28 janvier 2021, Société Denali Consulting, n°433619) 

 

Pour rappel, l’autorité compétente peut opposer une décision de sursis à statuer sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d’urbanisme dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable.

Dans l’ancienne version des textes, laquelle était applicable dans l’affaire évoquée, la décision de sursis à statuer pouvait être opposée dès la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme.

Le Conseil d’Etat avait déjà pu préciser qu’une telle décision de sursis à statuer doit être assimilée à une décision de refus (Conseil d’Etat, 9 mars 2016, n° 383060).

Par la présente décision, le juge du Palais Royal indique qu’il est possible d’opposer un tel sursis à statuer non seulement à la procédure d’élaboration du plan local d’urbanisme, mais également à la procédure de révision du plan d’urbanisme.

Surtout, il relève qu’aucune disposition du Code de l’urbanisme n’étend cette possibilité à une procédure de modification du plan local d’urbanisme, confirmant ainsi la position de la Cour Administrative d’Appel de Lyon et du Tribunal Administratif de Grenoble.

La solution pourrait paraître comme attendue, mais la jurisprudence récente pouvait tout de même apporter quelques doutes (voir notamment : Conseil d’Etat, 18 décembre 2017, n° 380438).

Elle a le mérite de la clarté par son considérant principe, ainsi que les honneurs d’une mention aux tables du recueil Lebon.

 

  • Examen au cas par cas au titre de l'évaluation environnementale et notion de projet unique (Conseil d’Etat, 1er février 2021, Société Le Castellet Faremberts, n°429790) 

 

S’agissant du contexte d’abord, cette affaire concernait un permis de construire obtenu tacitement auprès du Préfet du Var pour la réalisation de 120 logements sociaux, sur une surface de plancher de 8 849,76 m². Un permis de construire modificatif était également délivré au pétitionnaire. Des tiers ont alors sollicité l’annulation du permis de construire, et de son modificatif. Le Tribunal Administratif de Toulon a fait droit à ces demandes, et le pétitionnaire a alors formé un pourvoi en cassation.

Le Tribunal Administratif de Toulon avait notamment retenu un moyen selon lequel le permis de construire aurait dû faire l’objet d’un examen au cas par cas afin de déterminer s’il devait donner lieu à une étude d’impact préalable. La Juridiction de première instance s’était appuyée sur le 1° du I de l’article L. 122-1 du Code de l’environnement, en relevant que le projet autorisé par le permis de construire n’était pas l’unique projet du pétitionnaire. Pour elle, il convenait d’incorporer également un projet situé sur une parcelle adjacente, qui constituait également une construction de logements sociaux, le tout formant un projet global commun.

Le Conseil d’Etat vient ici censurer ce raisonnement pour erreur de droit, en reprochant au Tribunal Administratif de ne pas avoir recherché « s'il existait entre eux des liens de nature à caractériser le fractionnement d'un projet unique ». Au demeurant, la décision relève également le caractère hypothétique en l’état du second projet.

Cette position conduit donc à retenir une interprétation limitative et stricte de la notion de projet unique, pour appréhender si le projet envisagé doit ou non être soumis à l’examen au cas par cas au titre de l’évaluation environnementale.

Or, ceci a une incidence directe sur la légalité d’un permis de construire, puisque l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme prévoit que le dossier joint à la demande doit comporter « l'étude d'impact ou la décision de l'autorité environnementale dispensant le projet d'évaluation environnementale lorsque le projet relève du tableau annexé à l'article R. 122-2 du code de l'environnement ». Par suite, il appartient à l’autorité compétente de vérifier que le projet qui lui est soumis est conforme aux mesures et caractéristiques qui ont justifié la décision de l'autorité environnementale (désormais de l’autorité chargée de l’examen au cas par cas depuis le décret n° 2020-844 du 3 juillet 2020) de ne pas le soumettre à évaluation environnementale le cas échéant.

Le Conseil d’Etat apporte ainsi une clarification bienvenue pour les porteurs de projet dans le domaine particulièrement sensible et parfois nébuleux des évaluations environnementales.

 

  • Le cahier des charges d'une ZAC : l'engagement par-delà le droit de l'urbanisme (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 4 mars 2021, n°19-22987) 

 

Dans Par-delà le Bien et le Mal, Friedrich Nietzsche considérait que « ce qu'il y a d'essentiel et d'inappréciable dans toute la morale, c'est qu'elle est une contrainte prolongée ». A l’instar de cette morale, les engagements de droit privé liés à des opérations d’urbanisme constituent une contrainte prolongée, essentiel en ce qu’il faut juridiquement en avoir pleinement conscience pour les opérations immobilières subséquentes, à défaut de quoi la situation pourrait effectivement se révéler inappréciable.

C’est en substance ce que vient rappeler cette nouvelle décision importante de la Cour de Cassation, qui s’inscrit dans la droite ligne du courant jurisprudentiel rappelant l’importance des règles contractuelles de droit privé, indépendamment des dispositions d’urbanisme opposables. La position s’avère juridiquement orthodoxe, dès lors que le principe de liberté contractuelle occupe une place de rang constitutionnel.

La Cour de Cassation avait été amenée à rappeler la persistance des règles contractuelles de droit privé, quand bien même les effets de ces mêmes règles avaient disparu en droit de l’urbanisme, à propos des cahiers des charges de lotissement.

Ainsi, les juges du Quai de l’Horloge avait rappelé que « le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues », malgré la caducité prévue par l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme sur le terrain du droit de l’urbanisme (Cour de Cassation, 3e chambre civile, 14 février 2019, n° 18-10601 ; Cour de Cassation, 3e chambre civile, 13 janvier 2016, n° 15-23674).

Par la présente décision commentée, la Cour de Cassation applique un raisonnement similaire aux cahiers des charges de cession de terrains des zones d’aménagement concerté (ZAC). 

En effet, la Cour d’Appel de Nîmes avait évoqué l’article L. 311-6 du Code de l’urbanisme, lequel prévoit que le cahier des charges des ZAC, qui fixe des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone, devient caduc à la date de la suppression de celle-ci. Constatant que la ZAC avait été supprimée en l’espèce par un délibération du conseil municipal du 17 décembre 2013, et que l’acquisition du bien immobilier en cause était postérieure à cette date, la Cour d’Appel avait jugé que les prescriptions du cahier des charges de la ZAC ne créaient pas d’obligation contractuelle.

Saisi d’un pourvoi contre cet arrêt de la Cour d’Appel, la Cour de Cassation fait grief à cette dernière de ne pas avoir recherché, « comme il le lui était demandé, si la reproduction, dans l'acte de vente, des stipulations du cahier des charges, qui prévoyaient que tant les règles de droit privé s'ajoutant aux dispositions contenues dans le plan local d'urbanisme que les conditions générales des ventes consenties par l'aménageur devraient être reprises dans tous les actes de revente et s'imposeraient dans les rapports des propriétaires successifs entre eux et que le cahier des charges serait opposable à quiconque détiendrait tout ou partie du territoire de la ZAC, ne caractérisait pas la volonté des parties de conférer à ces obligations, par une stipulation pour autrui, un caractère contractuel ». Elle estime ainsi que la Cour d’Appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Autrement dit, la Cour de Cassation juge la caducité des cahiers des charges de cession de terrains des ZAC, du fait de la suppression de cette dernière, ne fait pas obstacle à ce que les stipulations contenues dans ces cahiers des charges continuent de régir les rapports entres les propriétaires qui y ont consenti, en raison du caractère alors contractuel de celles-ci.

Cela étant, ceci suppose néanmoins de pouvoir déterminer si ces cahiers des charges ont acquis ou non une valeur contractuelle, ce qui ne sera pas du tout systématique.

Ainsi, la contrainte prolongée de ces engagements de droit privé liés à des opérations d’urbanisme n’existe que parce qu’elle est nécessairement et préalablement consentie.

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Article rédigé par :
Florestan ARNAUD

Florestan ARNAUD

Avocat au Barreau de Lyon depuis 2015, Florestan ARNAUD intervient principalement en droit de l’urbanisme réglementaire et opérationnel, ainsi qu’en droit de l’aménagement.

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